Jardim dos Manacás Lançamento
Comprar na planta em Niterói não precisa custar uma fortuna — o Jardim dos Manacás começa em R$ 479.000, em Santa Rosa.
É da ProArt, mesma construtora do Stage e do Sunset em Icaraí. Unidades de 1 e 2 quartos e coberturas, já em obras — CRECI 37.643.
Ficha rápida do Jardim dos Manacás
3 pontos que fazem diferença: entrada a partir de R$ 479 mil (1 suíte, sem vaga) · piscina na cobertura e academia · coworking com sala de reunião, a minutos de Icaraí.
Preços, condições e disponibilidade das unidades podem mudar a qualquer momento, sem aviso prévio.
Por Marcelo Medeiros | Corretor CRECI 37.643 · em Niterói desde 2007
Resposta direta: o Jardim dos Manacás é um lançamento da ProArt na Rua Dr. Sardinha, no bairro de Santa Rosa, com entrada a partir de R$ 479 mil. São unidades de 1 e 2 quartos e coberturas, com e sem vaga, já em obras, com previsão de entrega em novembro de 2027.
Jardim dos Manacás Conceito
O Jardim dos Manacás é o lançamento de entrada da ProArt em Niterói: a partir de R$ 479 mil, na Rua Dr. Sardinha, em Santa Rosa — bairro tradicional entre Icaraí, Fátima, Pé Pequeno e Cubango. São unidades de 1 quarto (a partir de 41,42 m², com e sem vaga), 2 quartos (a partir de 58,58 m²) e coberturas de até 215,53 m², já em obras, com entrega prevista para novembro de 2027.
O empreendimento tem lazer completo para um produto de entrada: piscina e sauna na cobertura, academia, espaço gourmet, espaço de festas, coworking com sala de reunião, pet care, jogos, churrasqueira e quadra infantil.
O mercado de Niterói tem valorizado justamente esse tipo de produto: a participação de imóveis compactos na oferta da cidade saltou de 12,6% para 32% em um ano, segundo levantamento do primeiro trimestre de 2026 — reflexo da procura por ticket de entrada mais baixo, tanto para moradia quanto para investimento. As unidades de 41 a 65 m² concentram o menor preço de entrada da tabela.
Faz sentido para quem quer comprar o primeiro imóvel ou investir com entrada mais baixa, aceitando um bairro consolidado mas sem a valorização de praia de Icaraí ou Boa Viagem. Para quem já tem carro e quer vaga garantida, ou precisa de mais área com folga, vale comparar com outros lançamentos antes de decidir.
Prós e pontos de atenção
Prós: entrada mais baixa entre os lançamentos ProArt em Niterói (R$ 479 mil), lazer completo para o padrão de entrada, construtora com histórico de entrega na região, e bairro com comércio consolidado. Pontos de atenção: o m² fica acima da faixa de "preço justo" para imóvel pronto na região — normal em lançamento, mas vale comparar com o custo total ao longo da obra; parte das unidades de entrada não tem vaga de garagem; e o bairro não tem a proximidade de praia de Icaraí ou Boa Viagem, o que pesa para quem valoriza esse fator na hora de morar ou revender.
Jardim dos Manacás Preço
| Metragem | Vaga | A partir de |
|---|---|---|
| 41,42 m² | sem vaga | R$ 479 mil |
| 41,42 a 43,48 m² | 1 vaga | R$ 529 mil |
| 49,29 m² | sem vaga | R$ 546 mil |
| 49,29 m² | 1 vaga | R$ 619 mil |
| 61,55 a 64,60 m² (2 quartos) | sem vaga | R$ 639 mil |
| 58,58 a 76,08 m² (2 quartos) | 1 vaga | R$ 687 mil |
| 130,59 a 215,53 m² (coberturas) | 1 ou 2 vagas | R$ 1,53 milhão |
Previsão de conclusão da obra: novembro de 2027. Parcelas até o aceite corrigidas pelo INCC; após as chaves, por IGP-M mais juros de 12% ao ano.
O parcelamento costuma incluir entrada, mensais durante a obra e reforços periódicos, com o mix definido na negociação de cada unidade. Corrigido pelo INCC até a entrega das chaves, o saldo passa a ser corrigido por IGP-M mais 12% ao ano depois da entrega — um detalhe que faz diferença no planejamento de quem financia parte do valor.
Para quem pensa em alugar, o aluguel em Niterói fechou a R$ 40,08 por m² por mês, com alta de 32% em 12 meses — histórico que ajuda a estimar receita potencial, mas não é garantia de rentabilidade futura, que depende do mercado no momento da entrega. Uma unidade de 41,42 m², por exemplo, serve de referência simples para esse cálculo, sempre multiplicando a metragem pelo valor de aluguel médio da região.
Como ler o preço por m²: R$ 479 mil por 41,42 m² dá cerca de R$ 11.560/m² — acima da faixa de "preço justo" que a régua de São Francisco/Ingá (bairros vizinhos a Santa Rosa) usa para imóvel pronto (R$ 7.000 a R$ 8.400/m²). É o normal em lançamento: apartamento novo, com lazer completo e pago em parcelas durante a obra, custa mais por m² que o usado — e unidades compactas como esta sempre têm o m² mais caro. Santa Rosa ainda não tem benchmark próprio consolidado neste levantamento.
Jardim dos Manacás Plantas
Ainda não tenho autorização da ProArt para publicar aqui as plantas baixas em imagem. Pela tabela de disponibilidade, o Jardim dos Manacás tem três faixas de metragem: unidades de 1 quarto entre 41,42 m² (sem vaga) e 49,29 m² (com ou sem vaga); unidades de 2 quartos entre 58,58 m² e 76,08 m² (com vaga) ou 61,55 a 64,60 m² (sem vaga); e coberturas de 130,59 a 215,53 m², com 1 ou 2 vagas.
Se você quiser ver o layout completo de alguma dessas plantas antes de decidir, me chame no WhatsApp para conversarmos sobre os detalhes e agendarmos juntos.
As unidades sem vaga custam menos por não incluir a vaga de garagem no preço — uma forma de baixar o ticket de entrada para quem não tem carro ou prefere não pagar por ela agora. Já as coberturas, com até 215,53 m², atendem quem busca mais área de lazer privativo dentro do próprio apartamento, com preço proporcionalmente mais alto.
Jardim dos Manacás Localização e Endereço
Santa Rosa fica entre Icaraí, Fátima, Pé Pequeno e Cubango — um bairro tradicional da Zona Sul de Niterói, com comércio consolidado e fácil mobilidade para o Centro, para Icaraí e para a Ponte Rio-Niterói. Morar na Rua Dr. Sardinha significa estar a poucos minutos da praia de Icaraí e do Campo de São Bento.
Quem já mora ou conhece Santa Rosa costuma destacar a mistura de uso residencial e comercial: farmácias, mercados, academias e escolas na região, sem depender só de shopping ou carro para o dia a dia. A Rua Dr. Sardinha fica numa parte mais tranquila do bairro, com acesso relativamente rápido tanto para quem segue para o Centro de Niterói quanto para quem atravessa a Ponte Rio-Niterói. Não é um bairro de praia, mas está a poucos minutos de carro da orla de Icaraí e do Campo de São Bento, o que ajuda no dia a dia de quem trabalha ou estuda naquela região sem morar nela.
Santa Rosa integra o eixo que os corretores chamam de "Zona Sul de Niterói" em sentido amplo, ainda que sem a valorização direta da orla. Para quem busca esse eixo com prioridade em preço, é uma alternativa a considerar frente a bairros como Icaraí e Boa Viagem, onde o m² de lançamento costuma ficar bem mais alto.
Jardim dos Manacás Lazer
Espaço de festas, espaço gourmet, academia, pet care, jogos, coworking com sala de reunião, churrasqueira, quadra infantil, piscina na cobertura e sauna na cobertura. É um conjunto de lazer acima do que normalmente se vê em produtos com esse ticket de entrada, o que ajuda a justificar o custo por m² mais alto do lançamento em relação ao usado da região.
Vale separar o que é lazer de uso diário do que é mais pontual: a academia, o coworking e o espaço gourmet tendem a ter uso mais frequente no dia a dia de quem mora ali, enquanto o espaço de festas e a quadra infantil costumam pesar mais para quem tem família ou recebe visitas com regularidade. A piscina e a sauna na cobertura funcionam como diferencial de lazer contemplativo, com vista aberta por estar no topo do edifício — um tipo de área comum que normalmente aparece só em empreendimentos de ticket mais alto que este.
Jardim dos Manacás Construtora
A ProArt Engenharia atua em Niterói desde 2002, com mais de 500 unidades entregues e certificações ISO 9001 e PBQP-H. Na Zona Sul, é também a construtora do Stage Icaraí, do Sunset Icaraí (já entregue) e do Up Icaraí Studio Boutique — um histórico que ajuda a avaliar o padrão de entrega antes de decidir pela planta.
As certificações ISO 9001 e PBQP-H indicam processos de qualidade e gestão de obra auditados por terceiros — não garantem o resultado final, mas reduzem o risco de atraso ou de problema construtivo em relação a incorporadoras sem esse tipo de certificação. Combinado com o histórico de mais de 500 unidades entregues, é um dado relevante para quem está decidindo entre construtoras menos conhecidas na praça.
Isso não elimina o risco natural de qualquer obra em andamento, mas dá mais previsibilidade do que comprar de uma incorporadora sem esse tipo de auditoria externa e sem produtos anteriores entregues na cidade para servir de referência de comparação.
O empreendimento já está em obras. Parcelas até o aceite das chaves são corrigidas pelo INCC; depois da entrega, por IGP-M mais 12% ao ano — condição comum em lançamentos e que vale considerar no planejamento financeiro. Quer ver a obra de perto? Agende uma visita.
Comparado aos outros lançamentos da ProArt na região — o Stage Icaraí (em obras) e o Sunset Icaraí (já entregue, com poucas unidades restantes) — este é o de ticket de entrada mais baixo, coerente com a localização em Santa Rosa em vez de Icaraí.
Na prática, vale visitar (ou pedir fotos atualizadas) do canteiro de obras antes de decidir, sobretudo para quem está adiantado no processo de compra e quer confirmar o ritmo da construção com os próprios olhos, além de conversar sobre prazos de entrega e condições comerciais vigentes.
Jardim dos Manacás Telefone e Contato
Se o Jardim dos Manacás parece a entrada certa para o seu primeiro imóvel ou para começar a investir em Niterói, fale comigo pelo WhatsApp. Acompanho a negociação, a documentação e a obra até a entrega das chaves, com a mesma curadoria que já ajudou centenas de famílias niteroienses.
Também posso comparar este lançamento com outros lançamentos de entrada semelhante em Niterói, para você decidir com mais segurança.
Perguntas sobre o Jardim dos Manacás
Quando é a entrega do Jardim dos Manacás?
A previsão de conclusão da obra é novembro de 2027, segundo a ProArt.
Qual o preço do Jardim dos Manacás?
A entrada começa em R$ 479 mil (41,42 m², sem vaga) e vai até R$ 2,27 milhões na cobertura de 215,53 m² com 2 vagas. As unidades de 1 quarto ficam entre R$ 479 mil e R$ 627 mil; as de 2 quartos, entre R$ 639 mil e R$ 897 mil.
Qual o endereço do Jardim dos Manacás?
Rua Dr. Sardinha, no bairro de Santa Rosa, Niterói.
Quem é a construtora do Jardim dos Manacás?
É a ProArt Engenharia, com histórico de mais de 500 unidades entregues em Niterói desde 2002.
O Jardim dos Manacás tem unidade sem vaga de garagem?
Sim, parte das unidades é vendida sem vaga: a unidade 710 (41,42 m², a que abre a tabela), uma de 49,29 m² e quatro de 2 quartos (61,55 a 64,60 m²). Isso explica o ticket de entrada mais baixo. As demais unidades têm 1 vaga, e as coberturas, 1 ou 2.
O Jardim dos Manacás vale a pena para quem busca entrada baixa em Niterói?
Vale considerar principalmente para quem prioriza ticket de entrada e aceita um bairro sem praia: a partir de R$ 479 mil, é hoje o lançamento mais acessível da ProArt na cidade, com lazer completo e construtora já em obras. Quem tem orçamento maior ou quer proximidade com a orla de Icaraí encontra opções como o Sunset Icaraí (pronto) ou o Stage Icaraí (em obras) — vale comparar antes de decidir.
Como funciona o parcelamento do Jardim dos Manacás?
O parcelamento costuma combinar entrada, mensais durante a obra e reforços periódicos, com o mix definido na negociação de cada unidade. Até a entrega das chaves, o saldo é corrigido pelo INCC; depois, passa a ser corrigido por IGP-M mais 12% ao ano — um ponto para considerar no planejamento financeiro de quem financia parte do valor.
Outros lançamentos ProArt em Niterói
Veja também os lançamentos da ProArt em Icaraí: Stage Icaraí, Sunset Icaraí e Up Icaraí Studio Boutique, além do SOMA Ingá, no bairro vizinho. Sobre o bairro: verbete de Santa Rosa na Wikipédia.
Marcelo Medeiros — corretor CRECI 37.643 em Niterói. Atuação em Niterói desde 2007. Consultoria personalizada de compra e venda de imóveis, representante comercial das principais construtoras de Niterói.