Escritura e Registro de Imóvel: Custos no RJ e Passo a Passo
Assinou a proposta e chegou a parte que ninguém explica direito: Cartório de Notas, RGI, taxas que mudam todo ano. O que fazer primeiro — e quanto separar para isso?
Aqui você vê os valores reais da tabela oficial do TJRJ de 2026, o passo a passo na ordem certa e o atalho legal de quem compra financiado. Por Marcelo Medeiros, corretor CRECI 37.643 e perito avaliador (CNAI 22.162).
Por Marcelo Medeiros | CRECI 37.643 · CNAI 22.162 | Atualizado: Agosto de 2026
Resposta direta: a escritura e registro de imóvel são as duas etapas finais da compra. A escritura é o contrato oficial, feito no Cartório de Notas. O registro é o ato feito no Cartório de Registro de Imóveis que transfere a propriedade de verdade — pelo Código Civil (art. 1.245), você só vira dono quando registra. No Rio de Janeiro, os valores saem da tabela oficial do Tribunal de Justiça: num apartamento de até R$ 702 mil, por exemplo, a escritura parte de R$ 4.806,61, mais taxas estaduais. E se a compra for financiada, o contrato do banco vale como escritura — você economiza essa etapa.
O que é escritura e registro de imóvel
Muita gente trata como se fosse uma coisa só, mas escritura e registro de imóvel são dois atos diferentes, feitos em cartórios diferentes — e os dois precisam acontecer para a compra ficar completa.
A escritura pública é o contrato definitivo de compra e venda, lavrado (ou seja, redigido e assinado oficialmente) no Cartório de Notas. Nela, vendedor e comprador declaram o negócio na frente do tabelião: quem vende, quem compra, qual imóvel e por quanto.
O registro é o passo seguinte: levar essa escritura ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI) responsável pela região do imóvel, para que a transferência seja anotada na matrícula. É esse ato — e só ele — que torna você o novo dono perante a lei.
Para imóveis acima de 30 salários mínimos (praticamente qualquer apartamento em Niterói), a escritura pública é obrigatória por lei (art. 108 do Código Civil). A grande exceção é a compra financiada, que explico mais abaixo.
Escritura, registro e matrícula: qual a diferença
Uma dúvida que aparece o tempo todo no meu atendimento: escritura, registro e matrícula são a mesma coisa? Não — e a tabela abaixo resolve a confusão de uma vez.
| Documento | O que é | Onde é feito |
|---|---|---|
| Escritura | O contrato oficial da compra, assinado pelas partes diante do tabelião | Cartório de Notas (qualquer um, à sua escolha) |
| Registro | O ato que anota a venda na matrícula e transfere a propriedade | Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel |
| Matrícula | A "certidão de nascimento" do imóvel, onde todo o histórico fica anotado | Já existe no RGI — você só consulta e atualiza |
Em resumo: a matrícula é o histórico, a escritura é o contrato e o registro é a atualização desse histórico com o seu nome. Se quiser entender a fundo o primeiro item, veja como consultar e ler a matrícula do imóvel.
Quanto custa a escritura de imóvel no RJ em 2026
No estado do Rio, ninguém "inventa" preço de escritura: os valores são definidos pela tabela oficial de emolumentos do Portal Extrajudicial do TJRJ (Portaria CGJ/RJ nº 516/2026, em vigor desde 9 de março de 2026). Emolumentos são, em linguagem simples, as taxas do cartório.
A conta é por faixa de valor do imóvel. Veja as faixas mais comuns para quem compra apartamento em Niterói:
| Valor do imóvel (até) | Emolumentos-base da escritura |
|---|---|
| R$ 561.711,99 | R$ 4.420,14 |
| R$ 702.139,98 | R$ 4.806,61 |
| R$ 842.567,96 | R$ 5.193,10 |
| R$ 982.995,94 | R$ 5.471,34 |
| R$ 1.123.423,92 | R$ 5.966,00 |
| R$ 1.263.851,90 | R$ 6.352,50 |
Três avisos importantes sobre essa tabela: os valores são a base para escritura com um vendedor e um comprador; sobre eles ainda incidem taxas e fundos estaduais previstos em lei; e a tabela muda todo ano. Por isso, o número final exato quem dá é o próprio Cartório de Notas — peça o orçamento antes de marcar a assinatura.
Quanto custa o registro de imóvel
O registro no RGI segue a mesma lógica: tabela oficial do TJRJ, com o valor calculado por faixa de preço do imóvel. Os cartórios de registro têm calculadora de emolumentos no site e informam o valor exato antes de você protocolar.
Aqui mora um desconto que pouca gente conhece: na primeira compra de imóvel residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), os emolumentos do registro caem pela metade — redução de 50% garantida pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73, art. 290). Se é o seu primeiro imóvel e o financiamento é habitacional, exija esse desconto.
E atenção à ordem das contas: antes de registrar, você precisa quitar o ITBI, o imposto municipal de transferência — em Niterói, 2% sobre o valor do imóvel. O RGI só registra com o ITBI pago. O passo a passo completo de impostos e papéis está no meu checklist de documentos para comprar imóvel.
Na prática, pela minha experiência acompanhando compras em Niterói: reserve algo entre 3% e 5% do valor do imóvel para o pacote completo — ITBI, escritura, registro e certidões. É uma estimativa para planejamento; o valor exato depende do preço do imóvel e da forma de pagamento.
Comprou financiado? O contrato do banco vale como escritura
Essa é a dúvida que mais economiza dinheiro: quem financia não precisa lavrar escritura pública. O contrato de financiamento com alienação fiduciária (a garantia em que o imóvel fica "preso" ao banco até a quitação) tem força de escritura pública por lei — é o art. 38 da Lei 9.514/97.
Ou seja: no financiamento, o caminho encurta. Você assina o contrato no banco e leva esse próprio contrato direto ao RGI para registrar. Paga o ITBI e os emolumentos do registro, mas não paga a escritura no Cartório de Notas.
Nos lançamentos na planta é parecido: durante as obras vale o contrato com a construtora, e a transferência definitiva acontece depois da entrega, na quitação ou no financiamento do saldo. Se você ainda está decidindo o caminho, meu guia de compra pronto ou na planta compara os dois cenários.
Passo a passo: da assinatura da escritura ao registro
Compra à vista, em 6 passos:
1. Reúna os documentos das partes e as certidões do vendedor e do imóvel;
2. Escolha o Cartório de Notas — a escolha do tabelião é livre, em qualquer cidade (Lei 8.935/94, art. 8º), então compare atendimento e prazo;
3. Pague o ITBI de Niterói (2%) com a guia emitida pela Prefeitura;
4. Assine a escritura no cartório, no dia marcado, com o pagamento combinado entre as partes;
5. Leve a escritura ao RGI da circunscrição do imóvel — esse não dá para escolher: é sempre o cartório responsável pela região onde o imóvel fica;
6. Aguarde o registro — o prazo legal é de até 10 dias úteis — e peça a matrícula atualizada com o seu nome como comprovação final.
Um facilitador dos últimos anos: hoje a escritura também pode ser feita de forma eletrônica, por videoconferência com o tabelião, pela plataforma oficial e-notariado. Para quem compra de outra cidade, resolve.
Escritura sem registro tem validade?
Essa é uma das buscas mais comuns sobre o tema — e a resposta exige cuidado. A escritura sem registro vale como contrato entre as partes: prova que o negócio existiu e que você pagou. Mas ela não transfere a propriedade.
Enquanto o registro não é feito, o imóvel continua no nome do vendedor na matrícula. E isso abre riscos reais: o vendedor pode ter dívidas que alcancem o imóvel, o bem pode entrar em inventário se ele falecer, e até uma nova venda para outra pessoa pode ser registrada antes da sua.
É por isso que no mercado se repete o ditado: "quem não registra não é dono". Assinou a escritura, registre em seguida — adiar o registro para economizar agora costuma custar muito mais caro depois.
Perguntas frequentes sobre escritura e registro de imóvel
O que é escritura e registro de imóvel?
São as duas etapas que oficializam a compra. A escritura é o contrato definitivo de compra e venda, feito no Cartório de Notas com a presença das partes. O registro é o ato seguinte, feito no Cartório de Registro de Imóveis da região, que anota a venda na matrícula e transfere a propriedade. Pelo Código Civil, a transferência só acontece com o registro: a escritura sozinha não torna ninguém dono.
Quanto custa escritura e registro de imóvel no RJ?
Os dois saem da tabela oficial de emolumentos do TJRJ (Portaria CGJ/RJ 516/2026), calculados por faixa de valor do imóvel. Como referência, a escritura de um imóvel de até R$ 702 mil parte de R$ 4.806,61 de emolumentos-base, mais taxas e fundos estaduais; o registro segue faixas próprias na mesma tabela. Somando ITBI (2% em Niterói), escritura, registro e certidões, uma reserva de 3% a 5% do valor do imóvel costuma cobrir o pacote; confirme os valores exatos nos cartórios.
Escritura sem registro tem validade?
Tem validade como contrato entre comprador e vendedor, mas não transfere a propriedade. Sem o registro, o imóvel segue no nome do antigo dono na matrícula, exposto a dívidas dele, inventário e até a uma venda duplicada. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o único ato que torna a compra definitiva perante a lei; por isso deve ser feito logo após a assinatura da escritura.
Escritura, registro e matrícula são a mesma coisa?
Não. A matrícula é o documento permanente do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com todo o histórico de donos e ônus. A escritura é o contrato da compra atual, feito no Cartório de Notas. O registro é a anotação dessa escritura na matrícula, transferindo a propriedade ao comprador. Pense assim: a matrícula é o livro, a escritura é o capítulo novo e o registro é o ato de escrever esse capítulo no livro.
Quem compra imóvel financiado precisa de escritura?
Não. O contrato de financiamento com alienação fiduciária tem força de escritura pública, garantida pelo art. 38 da Lei 9.514/97. O comprador assina o contrato com o banco e o leva diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar, pagando o ITBI e os emolumentos do registro, sem o custo da escritura no Cartório de Notas. Na primeira compra residencial pelo SFH, os emolumentos do registro ainda caem 50%.
Quanto tempo demora a escritura e o registro do imóvel?
A escritura depende do cartório e da entrega dos documentos e certidões: com tudo em mãos, costuma ficar pronta em alguns dias a poucas semanas. Já o registro tem prazo definido em lei: até 10 dias úteis a partir do protocolo no Cartório de Registro de Imóveis, desde que não haja exigências (pendências apontadas pelo registrador). Se houver exigência, o prazo recomeça após a correção.
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Este guia faz parte da série sobre documentação de compra. Complete a leitura com o passo a passo de toda a documentação da compra e, se estiver começando a busca, veja os lançamentos disponíveis em Niterói.
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