Sou+ Itacoatiara: Lançamento na Região Oceânica de Niterói
Você pesquisa o Sou+ Itacoatiara e esbarra sempre no mesmo muro: preço “sob consulta”, prazo vago e nenhuma palavra sobre o fluxo de pagamento.
Aqui eu abro a tabela de maio de 2026 — a partir de R$ 524.841, entrega prevista para junho de 2028, na praia de Itacoatiara, em Niterói — e digo o que o stand não diz. Marcelo Medeiros, corretor CRECI 37.643 e perito avaliador CNAI 22.162.
Por Marcelo Medeiros | CRECI 37.643 · CNAI 22.162 | Atualizado: Julho de 2026
Resposta direta: o Sou+ Itacoatiara é um lançamento residencial na Rua Samuel Wainer Filho, 900, no bairro de Itacoatiara — Região Oceânica de Niterói, RJ, a poucos passos da praia de Itacoatiara. São 144 unidades entre Sala&Quarto (40 a 48 m²), Duplex com mezanino (56 a 69 m²) e coberturas lineares (64 a 113 m²), todas com vaga e varanda gourmet. Pela tabela de maio de 2026, começa em R$ 524.841. Entrega prevista para junho de 2028.
O que é o Sou+ Itacoatiara
É o único lançamento na planta indexado hoje no bairro de Itacoatiara, em Niterói. Isso importa mais do que parece: quem procura apartamento novo na Região Oceânica normalmente esbarra em imóvel usado, casa de veraneio antiga ou terreno. O Sou+ Itacoatiara ocupa esse vazio — e por isso não tem concorrente direto de comparação dentro do próprio bairro.
O projeto é assinado pelo escritório Massena Monnerat, em um terreno de 2.151 m² com 12.211,82 m² de área construída. São seis pavimentos tipo mais um Rooftop, com 23 apartamentos por andar. O prédio fica na entrada da praia, atrás do Supermercado Real.
| Ficha técnica | Sou+ Itacoatiara |
|---|---|
| Endereço | Rua Samuel Wainer Filho, 900 — Itacoatiara, Niterói, RJ |
| Região | Região Oceânica de Niterói, na entrada da praia de Itacoatiara |
| Entrega prevista | Junho de 2028 |
| Unidades | 144 no total: 115 Sala&Quarto, 23 Duplex e 6 Coberturas lineares |
| Vagas | 144 (uma por apartamento) |
| Pavimentos | 6 tipo + Rooftop — 23 apartamentos por andar |
| Terreno / área construída | 2.151 m² / 12.211,82 m² |
| Arquitetura | Massena Monnerat |
| A partir de | R$ 524.841 (tabela de maio de 2026) |
Sou+ Itacoatiara: preço e tabela por andar
Abaixo, as faixas da tabela vigente de maio de 2026, organizadas por tipologia e andar. Como em qualquer lançamento, o preço sobe conforme o andar e a vista — a diferença entre o 2º e o 6º andar chega a quase R$ 180 mil na mesma metragem.
| Tipologia / andar | Metragem | Faixa de preço (tabela maio/2026) |
|---|---|---|
| Sala&Quarto — 2º andar | 40 a 48 m² | R$ 524.841 a R$ 636.236 |
| Sala&Quarto — 3º andar | 40 a 48 m² | R$ 600.889 a R$ 726.209 |
| Sala&Quarto — 4º andar | 40 a 48 m² | R$ 626.596 a R$ 751.915 |
| Sala&Quarto — 5º andar | 40 a 48 m² | R$ 648.018 a R$ 812.968 |
| Sala&Quarto — 6º andar | 40 a 48 m² | R$ 664.085 a R$ 812.968 |
| Duplex com mezanino — térreo/1º | 56 a 69 m² | R$ 771.195 a R$ 848.315 |
| Coberturas lineares — Rooftop | 64 a 113 m² | Sob consulta |
Sobre os valores: tabela de maio de 2026. Preços variam por unidade, andar, metragem e condição de pagamento, e podem ser alterados pela incorporação sem aviso prévio. As coberturas lineares saem de tabela própria — me chame para a disponibilidade e os valores vigentes. Nada aqui constitui proposta ou reserva.
O fluxo de pagamento
O fluxo é o mesmo para todas as tipologias e concentra pouco no ato, o que costuma pesar na decisão de quem compra na planta:
8% no ato · 2% em 30 dias · 2% em 60 dias
24 parcelas mensais (8% do total) · 4 parcelas semestrais (10% do total)
70% em financiamento bancário na entrega
Na prática: cerca de 30% pagos ao longo da obra, 70% financiados no fim. Os custos de financiamento, ITBI, RGI e demais taxas e encargos são de responsabilidade do comprador e não estão embutidos nos valores acima. Se quiser, eu monto a simulação com o seu cenário real de renda antes de você pisar no stand.
O pranchário e o lazer do Rooftop
O Rooftop concentra o lazer, com vista para a Lagoa de Itaipu: piscina, Sky Bar, sauna, dois espaços grill, coworking com sala de reunião, Grab and Go, game room, academia, área de crosstraining, deck funcional, deck de yoga, PetCare, AquaPet e lavanderia.
No pavimento semienterrado fica o item que define o produto:
Pranchário — espaço de guarda de pranchas de surf dentro do condomínio. É o único que encontrei no portfólio de lançamentos de Niterói. Ao lado: espaço delivery, bicicletário e carregadores para carro e bicicleta elétricos. A tecnologia do prédio inclui portaria virtual, CFTV, controle de acesso e entrada por reconhecimento facial.
Não é enfeite de folder. Um pranchário diz para quem o prédio foi desenhado, e isso muda o perfil de vizinhança que você vai encontrar lá dentro.
Itacoatiara e a demanda de ShortStay
Itacoatiara foi eleita a 12ª melhor praia do país pelo TripAdvisor e é palco de um calendário próprio de eventos: Itacoatiara Pro World Festival, Itacoatiara Pro V1, Itacoatiara Big Wave, Tunel Crew Shootout e Itacoatiara Bodysurfing. É isso que sustenta procura fora da alta temporada — o surf não tem férias.
O empreendimento nasce com inteligência embarcada para locação por temporada e a Housi como opção de gestão. Sobre os números do bairro:
Dados médios do mercado local de temporada em Itacoatiara: diária média de R$ 355, ocupação média de 34%, o que resulta em cerca de R$ 3.600 por mês em receita bruta. São dados médios do mercado, não constituem promessa, garantia ou projeção de rentabilidade. Receita bruta não é lucro: dela ainda saem condomínio, IPTU, taxa de gestão, limpeza, manutenção e vacância. Resultado real depende do mercado, da unidade e da operação.
Sou+ Itacoatiara comparado aos outros lançamentos de Niterói
Para calibrar: onde o Sou+ Itacoatiara entra na faixa de entrada dos lançamentos que acompanho na cidade.
| Lançamento | Bairro | A partir de |
|---|---|---|
| Sou+ Itacoatiara | Itacoatiara (Região Oceânica) | R$ 524.841 |
| Sou+ Icaraí (pronto) | Icaraí | R$ 390.000 |
| Sou+ Charitas | Charitas | R$ 451.776 |
| Sou Wellness | Charitas | R$ 519.109 |
| Upside | Charitas | R$ 842.000 |
O ponto de entrada é mais alto que o da versão da linha na orla de Charitas e que o do Sou Wellness, também em Charitas, e bem abaixo do Upside, no topo da faixa da região. Se o seu critério é bairro e não produto, vale olhar também o Origem, em Icaraí, e o panorama completo dos lançamentos em Charitas. Valores de tabela vigente, sujeitos a alteração.
Para quem o Sou+ Itacoatiara faz sentido — e para quem não faz
Faz sentido para quem surfa ou vive de mar, para quem trabalha remoto e quer trocar trânsito por praia, para quem busca segunda moradia com uso próprio no verão e locação no resto do ano, e para o investidor que entende o ciclo de temporada.
Não faz sentido para quem precisa ir todos os dias ao Centro do Rio ou de Niterói. Itacoatiara está a cerca de 20 a 30 minutos de Icaraí em condição normal, e a Região Oceânica engarrafa em feriado e alta temporada. Nesse caso, Icaraí, Ingá ou Charitas são escolhas mais racionais — e eu prefiro dizer isso antes da visita, não depois.
Mais imagens, plantas e o decorado estão no site oficial do Sou+ Itacoatiara.
Perguntas frequentes sobre o Sou+ Itacoatiara
O Sou+ Itacoatiara fica em Niterói ou no Amazonas?
Em Niterói, no Rio de Janeiro. A confusão é comum porque existe uma cidade chamada Itacoatiara no Amazonas, mas o empreendimento não tem relação com ela. O Sou+ Itacoatiara fica na Rua Samuel Wainer Filho, 900, no bairro de Itacoatiara, dentro da Região Oceânica de Niterói — na entrada da praia de Itacoatiara, atrás do Supermercado Real. É a mesma praia conhecida pelo Costão e pelos campeonatos de surf, eleita a 12ª melhor praia do país pelo TripAdvisor.
Qual o preço do Sou+ Itacoatiara?
Pela tabela de maio de 2026, as unidades Sala&Quarto começam em R$ 524.841 no 2º andar e chegam a R$ 812.968 nos andares mais altos. Os Duplex com mezanino entregue ficam entre R$ 771.195 e R$ 848.315. As coberturas lineares saem de tabela à parte — consulte a disponibilidade vigente. Preço varia por unidade, andar, metragem e condição de pagamento, e a tabela pode ser alterada pela incorporação sem aviso prévio. Os valores acima são referência, não proposta.
Quando o Sou+ Itacoatiara será entregue?
A data prevista para a conclusão da obra é junho de 2028, conforme o material oficial do empreendimento. Como em qualquer imóvel na planta, o prazo de entrega é uma previsão contratual e pode ter a tolerância prevista em contrato. Se prazo é fator decisivo para você, vale comparar com produtos prontos ou em fase mais avançada — é exatamente o tipo de conta que eu ajudo a fazer antes de você assinar qualquer coisa.
O Sou+ Itacoatiara aceita Airbnb ou locação de temporada?
Sim. O empreendimento nasce com inteligência embarcada para locação por temporada e conta com a Housi como opção de gestão das locações. Isso significa que a operação de ShortStay já está prevista no projeto, e não improvisada depois. Ainda assim, as regras práticas dependem da convenção de condomínio que será aprovada na entrega. Antes de comprar com foco em renda, peça essa leitura — é onde a maioria dos investidores se engana.
Vale a pena morar em Itacoatiara, Niterói?
Depende do que você quer da rotina. Itacoatiara é praia de natureza, com Costão, reserva ambiental e clima de vila — e isso vem com um custo: você está a cerca de 20 a 30 minutos de Icaraí e do centro de Niterói, com trânsito pesado em alta temporada e fins de semana. Para quem trabalha em casa, para quem surfa, para quem quer segunda moradia ou renda de temporada, faz muito sentido. Para quem precisa ir todo dia ao Centro do Rio, Icaraí ou Charitas tendem a ser mais racionais.
O que é o pranchário do Sou+ Itacoatiara?
É um espaço dedicado à guarda de pranchas de surf dentro do condomínio, no pavimento semienterrado. Parece um detalhe pequeno, mas é o item que mais diz sobre para quem o produto foi desenhado: não é um prédio genérico que por acaso ficou perto do mar. Nos lançamentos que acompanho em Niterói, esse é o único com pranchário. Ao lado dele ficam o bicicletário e os carregadores de carro e bicicleta elétricos.
Como funciona o fluxo de pagamento do Sou+ Itacoatiara?
O fluxo da tabela de maio de 2026 é: 8% no ato, 2% em 30 dias, 2% em 60 dias, 24 parcelas mensais (8% do total), 4 parcelas semestrais (10% do total) e 70% em financiamento bancário na entrega. Na prática, você paga cerca de 30% durante a obra e financia o restante. Os custos de financiamento, ITBI, RGI e demais taxas são de responsabilidade do comprador e não estão embutidos nos valores de tabela.
Quer a tabela vigente e a disponibilidade real do Sou+ Itacoatiara? Eu envio a tabela atualizada, digo quais unidades ainda existem e monto a simulação com o seu cenário. Sem stand, sem pressa, sem discurso pronto.
Marcelo Medeiros — corretor de imóveis e perito avaliador em Niterói
CRECI 37.643 · CNAI 22.162
WhatsApp: (21) 98094-5517
Instagram: @apartamentoniteroi
Aviso legal: os valores, metragens, prazos e características apresentados nesta página têm caráter informativo e se baseiam no material e na tabela de maio de 2026 do empreendimento. Tabelas de preço podem ser alteradas sem aviso prévio; a data de entrega é uma previsão contratual. Imagens e perspectivas do empreendimento são meramente ilustrativas. Nada nesta página constitui proposta, reserva ou promessa de valorização, renda ou rentabilidade. Consulte sempre as condições vigentes e o memorial de incorporação antes de decidir.