Baume Icaraí Lançamento

Por Marcelo Medeiros | Corretor CRECI 37.643 · em Niterói desde 2007

Marcelo Medeiros — Corretor CRECI 37.643 · em Niterói desde 2007. Represento comercialmente as principais construtoras da cidade, com consultoria personalizada desde 2007. Já conduzi centenas de milhões de reais em negócios imobiliários — ajudando famílias niteroienses a realizar o sonho do imóvel próprio e a construir patrimônio com segurança.

Baume Icaraí Conceito

O endereço é o primeiro argumento do Baume Icaraí. O terreno de 1.197 m² fica na Rua Dr. Herotides de Oliveira, 18, no trecho do Jardim Icaraí que faz esquina com o Campo de São Bento — a apresentação da CEU Engenharia registra 40 metros até o parque. Na prática, é uma rua residencial de baixo fluxo, com o parque de um lado e a Avenida Roberto Silveira, o eixo de comércio e serviços do bairro, do outro.

O mapa de implantação do material mostra os sete apartamentos de cada andar posicionados entre a Rua Dr. Herotides de Oliveira, ao norte, e a Rua Professor Miguel Couto, ao sul. As colunas voltadas para leste e sudeste pegam o sol da manhã; as voltadas para oeste e noroeste, o sol da tarde. Em Icaraí isso pesa: apartamento de sol da manhã costuma ser mais procurado por quem vai morar, e o de sol da tarde tende a render melhor no aluguel de temporada.

O perfil do produto

São 83 unidades em 17 pavimentos, com projeto e fachada assinados pela A. Lima arquitetura. O prédio tem sete colunas por andar: três apartamentos de 3 quartos com metragens em torno de 113 a 114,6 m², dois de aproximadamente 80 m² com 2 quartos, um de 99,83 m² e um de 99,6 m². No 3º pavimento ficam as unidades 301, 302 e 303; do 4º ao 14º repete-se a planta padrão; e no 15º estão as três coberturas lineares, de 255,5 m² a 276,4 m², com terraço privativo, piscina ou spa e lounge.

Traduzindo para quem nunca comprou na planta: é um prédio de porte médio, sem torres gêmeas e sem centenas de vizinhos. Oitenta e três famílias dividindo o mesmo hall de pé-direito duplo é um condomínio pequeno para o padrão de Icaraí, o que costuma significar menos disputa por elevador e por área de lazer — e também menos gente para ratear a mesma conta de condomínio. Vale conferir a previsão de taxa condominial com a construtora antes de decidir.

Todas as unidades têm varanda gourmet com churrasqueira, e a fachada é ativa, com área verde na base — o prédio conversa com a rua em vez de virar um muro. Os apartamentos de 3 quartos vêm com 2 vagas de garagem; os de 2 quartos, com 1 ou 2 vagas, dependendo da unidade.

Como o Baume Icaraí se compara com os vizinhos

O comparativo mais justo é com dois lançamentos que já têm página e tabela conhecidas no site. O Maestro Icaraí fica literalmente na mesma rua, no número 23, e o The Grove Icaraí está a poucos quarteirões, na Rua Miguel de Frias.

A leitura é simples. O Maestro, na mesma calçada, é um produto de ticket bem mais alto, com todos os quartos em suíte e metragens a partir de 121 m² — ele disputa outro comprador. O Grove é um condomínio grande, de duas torres e mais de 2.500 m² de lazer, com entrega prevista para 2030. O Baume entra entre os dois: prédio pequeno, plantas de 80 a 114,6 m² e o menor valor de entrada dos três. Para quem quer morar na quadra do Campo de São Bento sem passar de R$ 1 milhão de ticket inicial, hoje ele é a opção mais acessível dessa micro-região — com a ressalva de que a tabela completa do Baume ainda não abriu e a comparação de preço por unidade só é possível depois disso.

É aqui que entra o que importa: comparar produto com produto, na mesma quadra, com a metragem e a planta na mão, em vez de comparar o valor de fachada de um anúncio com o de outro. Como represento comercialmente as principais construtoras de Niterói, você vê os três num atendimento só.

Uma palavra sincera sobre o Baume Icaraí

O Baume não é o lançamento mais completo de Icaraí nem o mais barato da cidade. Ele é um prédio pequeno, bem localizado, com plantas de metragem cheia para o padrão atual e um valor de entrada abaixo dos vizinhos diretos. Se o que você procura é lazer de clube, o Grove entrega mais; se procura quatro suítes, o Maestro entrega mais. Se o que pesa para você é morar na quadra do Campo de São Bento, com varanda gourmet e vaga, em um condomínio de 83 famílias, o Baume merece a visita.

Duas informações ainda faltam para fechar a conta: o prazo de entrega e a tabela completa por unidade. Sem elas, ninguém deveria assinar nada — nem com a CEU, nem com qualquer outra construtora. É por isso que esta página vai continuar sendo atualizada.

Baume Icaraí Preço

Os valores de pré-lançamento do Baume Icaraí começam em R$ 899 mil, o menor ticket de entrada entre os lançamentos ativos na micro-região. A tabela completa, unidade por unidade, ainda não foi divulgada pela CEU Engenharia.

Os valores podem ser alterados pelo incorporador a qualquer momento, sem aviso prévio — consulte sempre a tabela vigente antes de decidir. Fale comigo para saber as condições de hoje, unidade a unidade.

Baume Icaraí Plantas

O prédio tem sete apartamentos por andar, numerados como colunas 01 a 07, e a planta se repete do 4º ao 14º pavimento. A tabela abaixo reproduz o quadro de tipologias do material de pré-lançamento da CEU Engenharia.

Observação de quem leu o material inteiro: as pranchas de planta da mesma apresentação trazem pequenas diferenças de área privativa em relação ao quadro-resumo acima — a unidade 301, por exemplo, aparece com 113,89 m², e as unidades 404 a 1404 e 407 a 1407, com 99,57 m². Diferenças de décimos de metro são normais nessa fase, porque a área que vale juridicamente é a do memorial de incorporação, registrado em cartório. Na coluna 04 a divergência é maior e envolve a própria tipologia: o quadro-resumo indica 2 quartos e 1 vaga, enquanto a prancha da planta mostra suíte mais dois quartos em 99,57 m², em layout espelhado ao da coluna 07. Como o material oficial se contradiz, esta página não escolhe um lado: a coluna 04 fica como "a confirmar", com as duas versões à vista. Confirmo esse dado antes de você decidir — e é exatamente esse tipo de detalhe que muda o preço por metro quadrado real da unidade.

As três coberturas do 15º pavimento são lineares, ou seja, ocupam um único andar em vez de serem duplex. Cada uma tem terraço descoberto, piscina ou spa e área de lounge, e as pranchas mostram de três a quatro suítes conforme a unidade.

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Baume Icaraí Localização e Endereço

O Baume Icaraí fica na Rua Dr. Herotides de Oliveira, 18, no Jardim Icaraí, entre a Avenida Roberto Silveira e a Rua Professor Miguel Couto. É a quadra do Campo de São Bento, o parque que funciona como praça central do bairro e concentra feira, playground, quadras e pista de caminhada.

O que fica perto do Baume Icaraí (tempos aproximados a pé, conferidos no Google Maps em setembro de 2026):

Na prática, é um endereço em que dá para viver a pé: parque na esquina, comércio de rua na Avenida Roberto Silveira, o polo gastronômico da Gavião Peixoto a seis minutos e a praia a menos de um quilômetro. Esse é o tipo de localização que costuma sustentar a procura do bairro, tanto para morar quanto para alugar.