Certidões para Comprar Imóvel: Lista Completa e Onde Emitir

Por Marcelo Medeiros | CRECI 37.643 · CNAI 22.162 | Atualizado: Agosto de 2026

Por que as certidões para comprar imóvel são a sua defesa

Certidão é um documento oficial que responde a uma pergunta simples: existe alguma pendência registrada aqui? Quando você reúne as certidões certas antes de fechar negócio, está fazendo um raio-x do imóvel e de quem está vendendo. O objetivo é um só: garantir que nenhuma dívida ou processo do vendedor volte para bater na sua porta depois que o imóvel já for seu.

Desde 2015, a Lei 13.097 criou a chamada concentração dos atos na matrícula: em regra, o que não estiver anotado na matrícula do imóvel não pode ser usado contra o comprador de boa-fé. Isso aumentou muito a segurança de quem compra. Mas existe uma exceção importante: se o vendedor já responde a uma ação capaz de levá-lo à insolvência, a venda pode ser questionada como fraude à execução — mesmo sem nada anotado na matrícula. É exatamente esse buraco que as certidões do vendedor cobrem. Por isso cartórios e bancos continuam exigindo o pacote completo.

Certidões do imóvel: o que pedir

O primeiro grupo investiga o imóvel em si. São três documentos, e cada um responde a uma pergunta diferente sobre o apartamento ou a casa que você quer comprar.

Certidões do vendedor: a lista completa

O segundo grupo investiga quem vende. A lógica é simples: se o vendedor tem dívidas ou processos relevantes, o imóvel pode ser o alvo dos credores — e a venda para você pode ser desfeita na Justiça. Estas são as certidões que analiso em toda negociação. Se o vendedor for casado, peça também as do cônjuge; se for empresa, some as certidões fiscais dela.

Distribuição cível e de execuções (Justiça Estadual): revela ações de cobrança, execuções e disputas que possam comprometer o patrimônio do vendedor. No Rio de Janeiro, sai pelo Tribunal de Justiça (TJRJ), na comarca onde o vendedor mora e na do imóvel.

Justiça Federal: mostra execuções fiscais da União e outras ações federais. No nosso estado, é emitida pelo portal do TRF da 2ª Região.

Justiça do Trabalho: aqui são dois documentos que se completam. A CNDT, certidão nacional de débitos trabalhistas, sai de graça no site do TST e vale 180 dias — ela acusa dívida trabalhista já definitiva. Já a certidão de ações trabalhistas em andamento é regional, emitida pelo TRT, e mostra processos ainda em curso.

Protesto de títulos: a consulta nacional é gratuita na plataforma oficial dos cartórios de protesto (Pesquisa Protesto, do IEPTB). Havendo apontamento, a certidão detalhada sai no cartório de protesto, com valores tabelados por lei estadual.

Interdições e tutelas: confirma que o vendedor tem plena capacidade para assinar a venda. Sai no cartório de Registro Civil ou no distribuidor.

Tabela-resumo: onde emitir cada certidão

Quanto custam as certidões e quem paga

Boa notícia: parte do pacote é gratuita. A CNDT do TST e a consulta nacional de protesto não custam nada, e a certidão de débitos de IPTU de Niterói sai online sem taxa. As certidões de cartório e dos tribunais têm emolumentos tabelados por lei, que variam conforme o órgão — individualmente, cada uma costuma custar pouco perto do valor do negócio. Na prática do mercado, quem paga as certidões é o comprador, porque a diligência é feita no interesse dele. A exceção é a declaração de quitação do condomínio, que o vendedor providencia.

Apareceu certidão positiva: e agora?

Certidão positiva não é sentença de morte do negócio — é um sinal amarelo que precisa de análise. Um processo de valor pequeno contra um vendedor com patrimônio sólido é uma coisa; uma execução milionária contra quem só tem aquele imóvel é outra completamente diferente. Existe até a certidão positiva com efeito de negativa, quando a dívida está parcelada ou garantida em juízo. O caminho certo é levar o caso para quem sabe ler esses documentos — corretor experiente e, nos casos sensíveis, um advogado — antes de desistir ou de assinar.

Comprando na planta, a investigação muda de alvo

No imóvel na planta, você não investiga um vendedor pessoa física: investiga a construtora e o empreendimento. O ponto de partida é conferir o Registro de Incorporação (RI) averbado na matrícula do terreno — sem ele, a construtora nem pode vender legalmente. Depois entram a saúde financeira da empresa e o histórico de entregas. Esse é justamente o filtro que aplico na curadoria: represento comercialmente as principais construtoras de Niterói e analiso cada lançamento com olhar de perito avaliador antes de indicar.

Continue o passo a passo da compra

Esta página faz parte do guia completo de documentação do site. Para seguir com segurança:

• Checklist completo de documentos para comprar imóvel
• Como consultar e ler a matrícula do imóvel
• Guia de Compra: pronto ou na planta, qual compensa em Niterói
• Encontre seu lançamento em Niterói

Perguntas frequentes sobre certidões para comprar imóvel

Quais são as certidões necessárias para comprar um imóvel?

São dois grupos. Do imóvel: certidão da matrícula com ônus reais, certidão negativa de débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio. Do vendedor: certidões de distribuição cível e de execuções da Justiça Estadual, certidão da Justiça Federal, certidões trabalhistas (CNDT e ações em andamento), certidão de protesto e certidão de interdições e tutelas. Vendedor casado exige também as certidões do cônjuge, e vendedor empresa soma as certidões fiscais da pessoa jurídica.

O que são certidões negativas para comprar imóvel?

Certidão negativa é o documento oficial que atesta que não existe pendência registrada — nenhuma dívida, processo ou restrição — em nome do imóvel ou do vendedor naquele órgão. Quando existe pendência, o mesmo órgão emite uma certidão positiva, detalhando o que foi encontrado. Reunir as negativas antes de fechar negócio é a forma mais barata de evitar que uma dívida do vendedor alcance o imóvel depois da compra.

Quanto custam as certidões para comprar um imóvel?

Varia por órgão, mas o custo total é pequeno perto do valor do negócio. Algumas são gratuitas: a CNDT sai de graça no site do TST, a consulta nacional de protesto é gratuita na plataforma oficial dos cartórios e a certidão de débitos de IPTU de Niterói é emitida online sem taxa. As demais têm emolumentos tabelados por lei estadual ou pelo tribunal. Pela praxe do mercado, o comprador paga as certidões da sua própria diligência.

Certidão positiva do vendedor impede a compra?

Não automaticamente. O que define o risco é a proporção entre a dívida ou o processo encontrado e o patrimônio do vendedor. Dívida pequena, parcelada ou garantida em juízo pode gerar até certidão positiva com efeito de negativa, e o negócio segue viável. Já uma execução de valor alto contra vendedor sem outros bens acende alerta máximo, porque a venda pode ser desfeita como fraude. Cada caso pede análise individual antes de decidir.

A Lei 13.097 dispensou as certidões do vendedor?

Não. A lei criou a concentração dos atos na matrícula: em regra, o que não está averbado na matrícula não pode ser oposto ao comprador de boa-fé. Mas o Código de Processo Civil mantém a fraude à execução como exceção: se o vendedor já respondia a ação capaz de torná-lo insolvente, a venda pode ser questionada mesmo sem anotação na matrícula. As certidões do vendedor são justamente a prova de que você agiu de boa-fé e verificou.

Certidões valem por quanto tempo?

Cada uma tem prazo próprio. A certidão digital da matrícula vale 30 dias. A CNDT trabalhista vale 180 dias. As certidões de distribuição dos tribunais costumam ser aceitas por 30 dias, que é a praxe exigida por cartórios e bancos. Por isso, o ideal é emitir o pacote completo perto da data da assinatura — certidão velha perde valor como retrato da situação atual do vendedor e do imóvel.

Uma palavra sincera

Ninguém se apaixona por certidão — mas é nelas que a compra segura se decide. A conferência custa pouco, sai quase toda online e elimina a maior parte dos riscos antes de você comprometer um real. Quando aparece algo fora da curva, como uma execução de valor alto ou uma disputa judicial, o certo é envolver um advogado imobiliário, e eu sou o primeiro a recomendar isso aos meus clientes.

Se você está avaliando um imóvel em Niterói, pronto ou na planta, eu analiso as certidões e a documentação com você — com olhar de perito avaliador e sem que isso custe nada a mais, porque nos lançamentos a corretagem já está incluída no preço de tabela.

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