Upside Charitas: Análise Completa do Lançamento da Elvas em Niterói

Por Marcelo Medeiros | CRECI 37.643 · CNAI 22.162 | Atualizado: Julho de 2026

Marcelo Medeiros — corretor CRECI 37.643 e perito avaliador (CNAI 22.162) em Niterói. Curadoria independente de compra na Zona Sul. Não trabalho para nenhuma construtora: comparo os lançamentos entre si e mostro o que o stand não mostra.

Upside Charitas preço: a tabela real, sem “sob consulta”

Esta é a informação que a maioria dos sites esconde — e é por onde começo. Com base na tabela de lançamento de junho de 2026, estas são as faixas do Upside Charitas por tipologia (valores “a partir de”, que variam por unidade, andar e vista):

A forma de pagamento segue o modelo de obra: 8% no ato (sinal), mais uma parcela em 30 dias (2%), 16 parcelas mensais, 3 pentamestrais (a cada cinco meses) e cerca de 70% via financiamento na entrega. Um exemplo concreto na unidade de entrada (2 quartos, R$ 855 mil): sinal de R$ 68.400, R$ 17.100 em 30 dias, 16 mensais de aproximadamente R$ 5.878, 3 pentamestrais de R$ 25.650 e R$ 598.500 no financiamento. Os valores são da tabela de junho de 2026 e podem ser alterados pelo incorporador sem aviso prévio.

O que é o INCC e como ele corrige as parcelas

Comprar na planta significa pagar parcelas que sobem com um índice, e no Upside Charitas esse índice é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Na prática: até o “aceite de obras”, as parcelas são atualizadas mensalmente pelo INCC, que acompanha o custo de materiais e mão de obra da construção civil. Depois do aceite, o saldo devedor e a parcela do financiamento passam a ser corrigidos pela tabela Price a 12% ao ano mais IGP-M. Não é uma pegadinha — é o padrão do mercado —, mas precisa entrar no seu planejamento: a parcela de hoje não é a de amanhã. Eu simulo esse reajuste com você antes de qualquer reserva.

Quando o Upside Charitas fica pronto (e o que significa a tolerância de 180 dias)

A tabela vigente prevê a conclusão da obra para 30 de junho de 2028. Um ponto que quase nenhum material explica: todo contrato de imóvel na planta tem uma tolerância legal de até 180 dias para a entrega, sem que isso configure atraso. Ou seja, a data prevista é uma referência, e o prazo “oficial” de entrega pode ir até seis meses além dela dentro da lei. Saber disso evita frustração e ajuda a planejar mudança, aluguel e financiamento com margem.

Onde fica o Upside Charitas e o que existe por perto

O endereço é Rua Juiz Alberto Nader, 45 — Charitas, Niterói/RJ, a poucos metros da orla de Charitas. No entorno imediato: a Estação Charitas, terminal de barcas e catamarã que conecta Niterói ao Rio de Janeiro em cerca de 20 minutos; o acesso pelo Túnel Charitas-Cafubá às praias da Região Oceânica; e uma concentração de gastronomia a 2 a 7 minutos (Verdanna Grill, Olimpo, À Mineira, entre outros). São Francisco fica a 2 minutos, Icaraí a 5 e a Região Oceânica a 12. É um endereço que combina praia, mobilidade por barca e comércio consolidado — um dos motivos de Charitas ter o metro quadrado entre os mais altos da cidade.

Tipologias, diferenciais das unidades e lazer

O Upside Charitas é um empreendimento boutique, de baixa densidade, com três formatos: 2 quartos (sendo 1 suíte com closet), 3 suítes e coberturas lineares. Todas as unidades têm varanda gourmet com previsão para churrasqueira elétrica, opção de cozinha integrada e vaga de garagem (duas nas coberturas). Nos acabamentos entregues chamam a atenção: piso em porcelanato em todo o apartamento, porta com trilho embutido no piso integrando sala e varanda, água quente nos banheiros e na cozinha, e infraestrutura para ar-condicionado split na sala e em todos os quartos. As unidades de 3 suítes ainda ganham cuba dupla e banheiro com ventilação natural.

O lazer se divide entre térreo e rooftop. No térreo, um Multi Space com espaço gourmet, coworking e espaço grill, além de espaço delivery e hall social. No rooftop, piscina com deck molhado, sauna com piscina, deck, ducha e terraço com mini market — a área de respiro com a vista da orla. É um lazer enxuto e bem resolvido, coerente com a proposta boutique, e não um “clube” que infla o condomínio.

Registro de Incorporação: a segurança que você precisa conferir

Antes de qualquer conversa de preço, o comprador de imóvel na planta deveria olhar uma coisa: o Registro de Incorporação (RI). É o documento que autoriza legalmente a venda das unidades e protege quem compra, porque só existe depois que a construtora comprova a propriedade do terreno e a viabilidade do projeto no cartório. Comprar sem RI é o maior risco da planta.

No caso do Upside Charitas, esse ponto tranquiliza: o Memorial de Incorporação foi registrado em 30/04/2025, sob o nº R05 da matrícula 24.057, no Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Niterói/RJ (Cartório do 2º Ofício). Ou seja, o empreendimento está regularizado para comercialização. Você pode conferir isso por conta própria: basta pedir a certidão da matrícula 24.057 no cartório ou verificar no material oficial da incorporadora.

O que verificar antes de assinar o Upside Charitas

Este é o checklist honesto que eu faço com cada cliente — e que raramente aparece nos anúncios:

Quem é a Elvas Incorporações

A Elvas Incorporações é a construtora e incorporadora do Upside Charitas. Segundo o material oficial da própria empresa, ela tem mais de 25 anos de trajetória no Rio de Janeiro e atua nos segmentos residencial, comercial e hoteleiro, com outros projetos como Upside Icaraí, Neo Design Icaraí e Niemeyer 360° Residences (fonte: apresentação oficial e site elvasincorporações.com.br). O responsável técnico da obra é o engenheiro Marcelo do Nascimento (CREA/RJ 1997102180) e o arquiteto responsável é Claudio Luiz do Prado Pereira (CAU/RJ A22444-8), conforme o registro do empreendimento. Como perito avaliador, sempre recomendo checar por conta própria: o CNPJ da SPE do empreendimento (Upside Charitas Incorporações Ltda) e o histórico de entregas da incorporadora são públicos e ajudam a formar sua própria opinião.

Upside Charitas x outros lançamentos de Charitas

Charitas concentra hoje alguns dos lançamentos mais disputados de Niterói. Para situar o Upside no bairro, veja o comparativo honesto (dados de tabela vigente, sujeitos a alteração):

Leitura rápida: o Upside é o produto de maior metragem e perfil boutique do trio — parte de 2 quartos amplos e vai até coberturas lineares, com ticket de entrada mais alto porque não trabalha studios. Se o seu foco é o menor investimento inicial, o Sou+ Charitas entra mais barato; se é conceito de bem-estar, o Sou Wellness; se é área, exclusividade e proximidade da orla, o Upside é o mais alinhado.

Upside Charitas vale a pena? Análise honesta

Como perito avaliador, separo o argumento de venda do fato. A favor do Upside Charitas pesam: a localização a poucos metros da praia e da Estação Charitas; o perfil boutique de baixa densidade, que costuma sustentar melhor a revenda; as plantas amplas com varanda gourmet e a opção de cozinha integrada; e o Registro de Incorporação já feito, que reduz o risco jurídico. Do outro lado da balança: o ticket de entrada é mais alto que o dos vizinhos por não ter studios; a entrega prevista é para 2028, com a tolerância de 180 dias a considerar; e, como todo imóvel na planta, as parcelas sobem pelo INCC até o aceite de obras. Historicamente, lançamentos em Charitas praticam um prêmio sobre o usado — um potencial de valorização que depende do mercado e nunca é garantido. A melhor decisão depende do seu objetivo (morar, investir ou os dois), e é isso que eu ajudo a mapear.

Perguntas frequentes sobre o Upside Charitas

Qual o preço do Upside Charitas?

Os valores começam a partir de R$ 855 mil nos apartamentos de 2 quartos (74 a 75 m²), passam por R$ 1,12 milhão nas unidades de 3 suítes (102 a 103 m²) e chegam a partir de R$ 2,39 milhões nas coberturas lineares (164 a 171 m²). Os preços são da tabela de junho de 2026 e variam por unidade, andar e vista, podendo ser alterados pelo incorporador sem aviso prévio. Para a tabela completa e atualizada, com a disponibilidade real de cada unidade, fale comigo no WhatsApp.

Quem é a construtora Elvas do Upside Charitas?

A Elvas Incorporações é a incorporadora e construtora do Upside Charitas. Pelo material oficial da empresa, ela tem mais de 25 anos de atuação no Rio de Janeiro, nos segmentos residencial, comercial e hoteleiro, com projetos como Upside Icaraí, Neo Design Icaraí e Niemeyer 360° Residences. O empreendimento tem Memorial de Incorporação registrado (matrícula 24.057, 2º Ofício de Niterói), arquiteto responsável Claudio Luiz do Prado Pereira e responsável técnico Marcelo do Nascimento. Recomendo sempre conferir o CNPJ da SPE e o histórico de entregas por conta própria.

Quando o Upside Charitas fica pronto?

A tabela vigente prevê a conclusão da obra para 30 de junho de 2028. Vale lembrar que todo contrato de imóvel na planta tem uma tolerância legal de até 180 dias para a entrega, sem configurar atraso — então a data prevista deve ser somada a essa margem no seu planejamento de mudança, aluguel ou financiamento. Como o pagamento acompanha a obra, a maior parte do valor (cerca de 70%) é financiada na entrega.

Onde fica o Upside Charitas?

O Upside Charitas fica na Rua Juiz Alberto Nader, 45, Charitas, Niterói/RJ, a poucos metros da orla de Charitas e da Estação Charitas (barcas e catamarã para o Rio). São Francisco fica a 2 minutos, Icaraí a 5 e a Região Oceânica a 12, com acesso pelo Túnel Charitas-Cafubá. O entorno tem gastronomia e serviços a poucos minutos, o que ajuda a explicar por que Charitas mantém um dos metros quadrados mais valorizados da cidade.

Vale a pena comprar na planta em Charitas?

Depende do seu objetivo e prazo. Comprar na planta em Charitas costuma travar o preço de hoje para receber um imóvel novo alguns anos à frente, com pagamento diluído na obra e, historicamente, um potencial de valorização — sempre condicionado ao mercado, nunca garantido. Em troca, você espera a entrega (prevista para 2028 no Upside, mais a tolerância) e convive com o reajuste das parcelas pelo INCC. Para quem tem pressa de morar ou alugar, um pronto pode fazer mais sentido; para quem planeja o médio prazo e quer escolher unidade e vista, a planta tende a oferecer melhor entrada.

Quais as tipologias e o lazer do Upside Charitas?

São três formatos: 2 quartos (1 suíte com closet, 74 a 75 m²), 3 suítes (102 a 103 m²) e coberturas lineares (até 171 m², com 2 vagas). Todas têm varanda gourmet com previsão de churrasqueira elétrica, opção de cozinha integrada, piso em porcelanato e infraestrutura para ar-condicionado split. O lazer fica no térreo (Multi Space com gourmet, coworking e grill, além de espaço delivery) e no rooftop (piscina com deck molhado, sauna, deck e terraço com mini market). É um lazer boutique, enxuto e coerente com a baixa densidade do prédio.